In der Immobilienbewertung gibt es drei Wertermittlungsverfahren, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind.

Für die Einschätzung von Immobilienwerten gibt es in Deutschland grundsätzlich drei Vorgehensweisen:

Das Vergleichswertverfahren —- Das Sachwertverfahren —- Das Ertragswertverfahren.

Der Vergleichswert = Eigentumswohnungen

Das Vergleichswertverfahren findet üblicherweise bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen Anwendung, da diese hauptsächlich über einen Quadratmeter-Preis gehandelt werden.

Hier werden Vergleichspreise zugrunde gelegt: der Vergleichspreis wird von dem gezahlten Kaufpreis eines vergleichbaren Grundstücks oder einer vergleichbaren Eigentumswohnung in einem bestimmten Radius abgeleitet. Dies können z.B. der Preis pro Quadratmeter Eigentumswohnung sein. Der Vergleichswert von Grundstücken oder Eigentumswohnungen wird dann aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt.

Es wird also ermittelt, was vergleichbare Grundstücke oder Eigentumswohnungen kosten. Anpassungen an die Lage, Größe und Zustand der Immobilie, sowie eine Marktanpassung notwendig.

Der Sachwert = Reihenhaus, Ein- / Zweifamilienhaus

Für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser, findet das in der Regel das Sachwertverfahren Anwendung. Bei solchen Immobilien steht nicht der zu erwirtschaftende Ertrag (die Mieteinnahmen) im Vordergrund, sondern die Herstellungskosten beziehungsweise die Wiederbeschaffungskosten der Immobilie.

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (Wert des Grundstücks) und dem Sachwert der baulichen Anlagen (Wert des Gebäudes) zusammen.

Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten, abzüglich der Alterswertminderung ermittelt. Es wird also ermittelt, was das Objekt in der (Neu-) Herstellung kosten würde und wieviel wegen des Alters und Zustand davon zum heutigen Tage gemindert werden muss. Nicht durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen und Anpassungen an gesetzliche Anforderungen werden als Reparaturstau oder Instandhaltungsstau bezeichnet. Dies wirkt sich natürlich wertmindernd auf den Verkehrswert einer Immobilie aus und trifft für alle drei beschriebenen Arten der Immobilienbewertung zu.

Der Ertragswert = Eigentumswohnung / Mehrfamilienhaus

Für Immobilien-Objekte wie Gewerbeimmobilien, Mietshäuser / Mehrfamilienhäuser, oder gemischt genutzte Grundstücke, für die ein zu erzielender Ertrag im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Hier stehen die Renditebetrachtungen z.B. Miet- und Pachteinnahmen im Fokus.

Die Wertermittlung im Ertragswertverfahren erfolgt über die Kapitalisierung der Ertragseinnahmen (Miete / Pacht) über die Restnutzungsdauer des Objektes. Hierbei wird auch das, je nach Objekt unterschiedlich hohe, Risiko durch Miet- oder Pachtrückstände, als auch durch Leerstand berücksichtigt (Mietausfallwagnis).

Hierbei zählt nicht nur der aktuelle Mietertrag, sondern auch die marktüblich erzielbare Miete, was durchaus mehr oder weniger als der im Mietvertrag festgeschriebene Mietzins sein kann. Es wird also auf den heutigen Tag ermittelt, wieviel Ertrag die Immobilie bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Verfalls des Gebäudes einbringt.