Alterswertminderung nach ImmoWertV

Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust im Sachwertverfahren nach ImmoWertV ergibt sich aus der Tatsache, dass die Bauteile im Laufe der Zeit einer ständigen Abnutzung unterliegen. Zudem wird die Nutzung eines „gebrauchten“ Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher. Der Wertverlust muss als Alterswertminderung im Sachwertverfahren berücksichtigt werden. Zur Bemessung der Wertminderung müssen zunächst die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts ermittelt werden.

Gesamtnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen entsprechend ihrer Zweckbestimmung nach wirtschaftlich vernünftigen Gesichtspunkten nutzbar sind. Sie ist je nach Nutzungsart von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Bei Wohngebäuden ist die Gesamtnutzungsdauer zum Beispiel von der Grundrissgestaltung, den Geschosshöhen, der Ausstattung mit Sanitäranlagen oder der Wärmeisolierung abhängig.
Im Allgemeinen ist zu beachten, dass sich die Gesamtnutzungsdauer baulicher Anlagen in den vergangenen Jahrzehnten aufgrund gewachsener Ansprüche deutlich vermindert hat. So sind vor allem die jahrelang angesetzten 100 Jahre Gesamtnutzungsdauer für massiv gebaute Wohngebäude heutzutage nicht mehr haltbar. Als Beispiel können hier die in den 1960er Jahren erbauten Mietwohnhäuser genannt werden, die bereits heute den modernen Wohnansprüchen nicht mehr genügen. Wenn diese Gebäude nicht durchgreifend modernisiert werden, können sie nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden. Ihre Gesamtnutzungsdauer ist dann unter Umständen bereits abgelaufen.
Da die Gesamtnutzungsdauer einer baulichen Anlage von zahlreichen Faktoren beeinflusst wird, ist ihre exakte Ermittlung im Allgemeinen nicht möglich. Es werden vielmehr Erfahrungswerte zugrunde gelegt. Solche Erfahrungswerte, die für ordnungsgemäß instand gehaltene bauliche Anlagen gelten, sind in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.

Gesamtnutzungsdauer für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser

– Standardstufe 1    =    60 Jahre
– Standardstufe 2    =    65 Jahre
– Standardstufe 3    =    70 Jahre
– Standardstufe 4    =    75 Jahre
– Standardstufe 5    =    80 Jahre

Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer wird aus der Differenz von Gesamtnutzungsdauer und Alter der baulichen Anlagen berechnet. Bei modernisierten Gebäuden sind Besonderheiten zu beachten, auf die wir weiter hinten noch näher eingehen werden. Vorerst gehen wir davon aus, dass das Bewertungsobjekt immer normal unterhalten wurde und keine Modernisierungen bzw. Instandsetzungen anstehen.

Beispiel: Das zu bewertende Einfamilienhaus hat nach obiger Tabelle eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Festgelegter Wertermittlungsstichtag im Jahr 2015, so ergeben sich mit dem Baujahr 1985 ein Gebäudealter von 30 Jahren und eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren.

Berechnung der Alterswertminderung
In der ImmoWertV wird für den Regelfall eine lineare Wertminderung im Sachwertverfahren vorgeschrieben. Die Formel dafür lautet (GND = Gesamtnutzungsdauer, RND = Restnutzungsdauer): Alterswertminderung = (GND – RND) / GND x 100
Bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren ergibt sich eine Alterswertminderung von 43 Prozent. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen müssen somit um 43 Prozent reduziert werden.

 

Modernisierte Gebäude

Von einer Modernisierung spricht man erst, wenn wichtige Bestandteile der baulichen Anlagen wie zum Beispiel Mauern, Fenster, Decken, Treppen und Dach erneuert wurden.  Ausbauelemente wie z.B. Bäder, Böden und Malerarbeiten fallen unter die normale Instandhaltung und bewirken in der Regel keine Verlängerung der Restnutzungsdauer.
Die Modernisierung muß bewirken, dass die Qualität des Gebäudes erheblich verbessert wird.

Diese Tatsache muss in einer Verlängerung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden und die verlängerte Restnutzungsdauer muss sachverständig geschätzt werden.
Beispiel: Ein Gebäude, das 1960 errichtet wurde, hat eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Ohne Berücksichtigung einer Modernisierung würde sich am Wertermittlungsstichtag im Jahr 2015 eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren ergeben. Das Gebäude wurde jedoch vor kurzem modernisiert, womit sich die Restnutzungsdauer um 22 Jahre auf 37 Jahre verlängert.

 

Die Verlängerung der Restnutzungsdauer um 22 Jahre bewirkt eine Verjüngung um die gleiche Anzahl von Jahren. Das Gebäude ist dann vergleichbar mit einem ähnlichen Gebäude, das 22 Jahre später, also im Jahr 1982, erbaut wurde. Man bezeichnet das Jahr 1982 dann als „fiktives Baujahr“. Mit dem fiktiven Baujahr 1982 beträgt die Gesamtnutzungsdauer des modernisierten Gebäudes weiterhin 70 Jahre. Die Restnutzungsdauer hat sich jedoch um 22 auf 37 Jahre verlängert.

 

Die Alterswertminderung für das modernisierte Gebäude berechnet sich wiederum nach der Formel:
Alterswertminderung = (GND RND) / GND x 100

Bei einer Restnutzungsdauer von 37 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren ergibt sich eine Alterswertminderung von 47 Prozent. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen müssen somit um 47 Prozent reduziert werden.

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Marco Ziemann

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