Wertbegriffe

Beleihungswert
Wenn Banken den Erwerb einer Immobilie finanzieren, sind Sie in aller Regel daran interessiert, den Wert der Immobilie zu kennen. Dabei ist ihnen nicht nur wichtig, welchen Marktwert die Immobilie zum Zeitpunkt des Beginns der Finanzierung hat. Sie möchten vielmehr wissen oder zumindest einschätzen, wie dieser Wert für den gesamten Zeitraum der Finanzierung sein wird. Wenn Sie Ihren Kredit also auf dreißig Jahre ausrichten, dann möchte die Bank hier einen Wert kennen, der in den nächsten 30 Jahren niemals unterschritten werden dürfte. Deshalb kann der Beleihungswert zum Beispiel niemals über dem (aktuellen) Marktwert liegen.
PfandBG: Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Die Legaldefinitionen des Beleihungswertes aus § 16 PfandBG und § 3 BelWertV zielen darauf ab, einen von Preisschwankungen bereinigten, konstanten und langfristig nachhaltigen Wert zu beschreiben, der während der Kreditlaufzeit eine sichere Untergrenze von Verkehrs- oder Marktwert bildet.

Marktwert
Der Marktwert (= Verkehrswert) wird durch den Preis bestimmt, den ein wirtschaftlich denkender Marktteilnehmer nach Kenntnis aller wertrelevanten Umstände zu einem bestimmten Zeitpunkt bereit wäre, zu bezahlen. Dabei würde er Kenntnis aller rechtlichen und faktischen Eigenschaften, inklusive der speziellen Eigenschaften und der Lage, haben. Er würde rein wirtschaftlich denkend den Preis bestimmen, ohne persönliche Begehrlichkeiten oder außergewöhnliche Gedanken. Die Ermittlung des Marktwertes erfordert somit eine umfangreiche Recherchearbeit, die wesentlicher Teil eines Gutachtens sein muss. Nur durch Erhebung aller wertrelevanter Informationen ist der Marktwert ermittelbar. Allerdings lassen sich im Auftrag auch Bedingungen formulieren. Wenn Sie beispielsweise auf die Einholung einer Altlastenauskunft verzichten wollen, so können wir das im Auftrag vereinbaren. Es wird dann der Marktwert unter der Annahme der Altlastenfreiheit ermittelt.

Verkehrswert
Verkehrswert und Marktwert sind nach § 194 BauGB Synonyme. Dort heißt es: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

I.O.S. Immobilien Objekte Service UG
Marco Ziemann

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