Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren in der Immobilienbewertung
Zahlreiche Immobilien werden erworben, um damit Erträge zu erzielen. Zu diesen Immobilien gehören zum Beispiel Mietwohngebäude, Wohn- und Geschäftsgebäude sowie gewerblich genutzte Gebäude. Die Eigentümer derartiger Immobilien beabsichtigen in der Regel, eine möglichst hohe Rendite aus der Immobilie zu erwirtschaften, d.h. die Erträge (Mieten) sollen in Relation zum eingesetzten Kapital (Kaufpreis) möglichst hoch sein. Dieser Denkweise der Marktteilnehmer trägt das in der ImmoWertV und der Ertragswertrichtlinie beschriebene Ertragswertverfahren Rechnung. Der berechnete Ertragswert stellt am Ende den Verkehrswert einer Immobilie dar.

Grundsätzlich werden für das Ertragswertverfahren folgende Eingangsgrößen benötigt:

  • Rohertrag
  • Bewirtschaftungskosten
  • Liegenschaftszinssatz
  • Restnutzungsdauer
  • Bodenwert
  • Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Mit diesen Eingangsgrößen kann der Ertragswert relativ schnell ermittelt werden. Die dazu erforderliche Finanzmathematik ist nicht besonders kompliziert und daher auch für Laien verständlich. Man muss lediglich wissen, dass im Ertragswertverfahren eine „horizontale“ Trennung der Erträge vorgenommen wird. Diese „horizontale“ Trennung wird in der nachfolgenden Graphik durch die gestrichelte Linie angedeutet. Unterhalb der Linie befinden sich die Erträge des Bodens, oberhalb der Linie die des Gebäudes. Die horizontale Trennung ist deshalb erforderlich, weil der Boden ewig vorhanden ist, das Gebäude aber nur bis zum Ende der Restnutzungsdauer.

Rechenmodell hinter dem Ertragswertverfahren
In der obigen Grafik kann man erkennen, dass sich der Ertragswert aus drei Größen zusammensetzt:

  1. dem Bodenwert
  2. dem Gebäudeertragswert und
  3. den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (BOG)

Das nachfolgende Schema zeigt das Rechenmodell des Allgemeinen Ertragswertverfahrens nach Nr. 4.1 der Ertragswertrichtlinie. Es handelt sich um ein relativ einfaches Rechenmodell, bei dem im Gegensatz zum Sachwertmodell allerdings einige finanzmathematische Kenntnisse erforderlich sind.

Der wesentliche Aufwand des Ertragswertverfahrens besteht in der Berechnung des Gebäudeertragswerts. Dazu müssen insbesondere der Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten (BWK) und der finanzmathematische Barwertfaktor ermittelt werden.

Ermittlung des Ertragswerts eines Mehrfamilienhauses mittels Ertragswertverfahren
Nachfolgend sehen Sie anhand eines kleinen Mehrfamilienhauses, wie man das Ertragswertschema mit Zahlen füllen kann.

Wie Sie vielleicht erkennen, handelt es sich um ein kurzes Berechnungsmodell, das bei der Anwendung keine Probleme bereiten dürfte. Die wesentlichen Probleme des Verfahrens bestehen darin, die korrekten Eingangsgrößen zu ermitteln. Weitere Beispielrechnungen zum Ertragswertverfahren finden Sie in Anlage 3 der Ertragswertrichtlinie.

Den exakten Liegenschaftszinssatz erhalten Sie z.B. aus dem Grundstücksmarktbericht Ihres zuständigen Gutachterausschusses. Dieser analysiert und veröffentlicht üblicherweise in jährlichen Intervallen den Liegenschaftszinssatz für verschiedene Objektarten auf dem lokalen Markt.

I.O.S. Immobilien Objekte Service UG
Marco Ziemann

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